相続財産の中でも、不動産は「分けにくい・評価しづらい・登記が必須」という特徴があり、最もトラブルになりやすい資産です。現金のように均等に分けられないため、相続人同士の対立や空き家問題へと発展することも少なくありません。
本記事では、不動産相続に関する評価方法から登記手続き、起きやすいトラブルと解決策までを分かりやすく整理しました。さらに、2024年4月1日に施行された「相続登記義務化」についても、法務省の公式情報をもとに解説します。実際に相続が発生したときに備えて参考にしてください。
目次
相続登記が必要になるのはどんな時？
不動産を相続した場合は、名義を相続人へ変更する相続登記が必要です。
2024年4月1日以降は相続開始（所有権取得を知った日）から3年以内に申請することが義務化され、期限を過ぎると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
- 対象：過去の相続（2024年4月以前の発生分）も含む
- 基本の流れ：相続人確定 → 不動産の調査・評価 → 遺産分割協議 → 相続登記
- 放置リスク：空き家化・管理費の負担・売却や活用の停滞
不動産相続と他の相続との違い
不動産相続は、現金や預金と大きく異なる特徴があり、相続トラブルの約6割を占めています。
不動産相続が難しい3つの理由
- 物理的に分割できない
土地や建物は現金のように均等に分けることが困難です。共有名義にすると売却や活用の意思決定が停滞しやすくなります。 - 評価額が複雑
路線価、固定資産税評価額、実勢価格など複数の基準があり、どれを採用するかで意見が割れやすくなります。 - 維持管理コストが継続する
相続後も固定資産税・修繕費・管理費が発生し続けるため、負担を巡って揉めることがあります。
不動産相続の基本的な流れ
ステップ1：不動産について必要な情報を集める
最初に行うのは、相続対象となる不動産がどこにあり、どのような登記情報を持っているのかを把握することです。
特に地番や家屋番号の特定は、登記や評価に欠かせない作業です。
地番や家屋番号を確認するには、自治体から届く固定資産税の納税通知書や、
所有権移転時に交付された登記済証（権利証）、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）などを参照します。
これらを確認して不動産を特定できれば、次のステップにスムーズに進めます。
ステップ2：戸籍謄本などの必要書類を揃える
相続人を確定するために、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本を集め、親族関係を正確に確認します。
さらに、相続人となる方それぞれの戸籍謄本や住民票も必要です。
不動産登記の申請を行う際には印鑑証明書も求められるため、早めに準備しておくと安心です。
戸籍謄本の収集には時間がかかる場合もあるため、なるべく早めに取りかかることが大切です。
ステップ3：相続人全員で遺産分割協議を行う
相続人が確定したら、全員で遺産をどのように分けるかを話し合います。
例えば「長男が自宅を相続し、他の兄弟には代償として現金を渡す」といった取り決めです。
協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、全員が署名・実印を押しておきます。
この協議書は後の登記申請に必須の書類となります。
ステップ4：申請書類の作成
遺産分割協議書や戸籍関係の書類、固定資産評価証明書などをそろえて相続登記の申請書を作成します。
書類に不備があると法務局から補正を求められるため、確実に進めたい場合は司法書士に依頼するのも一つの方法です。
ステップ5：法務局に登記申請する
作成した書類を法務局へ提出し、所有権を相続人名義に変更します。
2024年4月からは相続開始から3年以内に登記を申請することが義務化されており、
期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。
登記が完了した後は、不動産を「自用」「賃貸」「売却」などどのように活用・処分するかを決める段階に進みます。
手続きにかかる期間の目安
不動産の相続登記が完了するまでの期間は、必要書類の収集状況や協議の進み具合によって異なりますが、
順調に進めば1〜3ヶ月程度で完了するケースが多いです。
ただし、相続人が多い場合や必要書類の取得に時間がかかる場合は、さらに長引く可能性もあります。
平日日中に動けない方や、できるだけ早く確実に手続きを進めたい方は、
司法書士に依頼することでスムーズに進められるでしょう。
不動産の評価方法と注意点
不動産相続では「適正な価値の把握」が合意形成の第一歩です。
主な評価方法と使い分け
- 路線価：国税庁発表（毎年7月）／相続税・贈与税の計算に使用／実勢価格の約80％
- 固定資産税評価額：市区町村が決定（3年ごと更新）／固定資産税・登録免許税に使用／実勢価格の約70％
- 実勢価格：実際の売買事例に基づく／売却・分配の判断材料／市場価格そのもの
評価時の重要ポイント
- 複数の評価を比較検討する
路線価で2,000万円でも市場で2,500万円のケースがあります。目的に応じて基準を使い分けましょう。 - 不動産鑑定士に依頼
評価額で意見が割れる場合は第三者の鑑定で合意形成をスムーズに（費用目安：20〜40万円）。
不動産相続でよくあるトラブル事例
ケース1：共有名義による意思決定の停滞
兄弟3人で実家を共有 → 売却したい長男と保有したい次男三男で対立。5年間売却できず空き家化。
教訓：共有名義は一時的措置とし、早期に処分を決定。
ケース2：評価額の認識違い
路線価3,000万円 vs 実勢価格4,000万円。代償分割の金額で揉める。
教訓：評価基準を事前に統一。
ケース3：空き家の管理負担
地方の古家を相続 → 年間維持費50万円。誰も管理せず近隣トラブルに。
教訓：維持費も含め総合判断が必要。
不動産相続の4つの分割方法と注意点
不動産は現金のように簡単に分けられないため、相続の場面でトラブルが起きやすい財産のひとつです。ここでは、代表的な4つの分割方法とそれぞれの特徴・注意点を、画像の順番に合わせて紹介します。
① 現物分割（不動産をそのまま分ける）
不動産を売らずに、現物のまま分ける方法です。土地を分筆したり、建物を区分してそれぞれが単独所有します。
- メリット：各自が不動産を自由に活用できる。
- 注意点：測量や登記費用がかかり、土地の価値が下がる場合もある。
② 換価分割（不動産を売却して現金化）
不動産を売却し、得たお金を相続人で分ける方法です。
- メリット：現金で分けるため公平になりやすい。
- 注意点：売却には3〜6か月かかることがあり、仲介手数料などの費用も発生する。
③ 代償分割（1人が取得し現金で調整）
特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人に現金で補償する方法です。
- メリット：不動産を手放さずに済む。
- 注意点：補償金を準備できないと成立しにくい。
④ 共有分割（共有名義で保有）
不動産を複数の相続人で共有名義にする方法です。
- メリット：すぐに決められない場合の一時的な対応が可能。
- 注意点：長期化すると売却や管理の意思決定が難しくなるため、処分方法をあらかじめ決めておく必要がある。
不動産相続前にできる対策
1. 遺言書の作成
承継先を明確にし、相続後の混乱を防止。公正証書遺言は検認不要で確実性が高いため推奨。
2. 家族信託の活用
不動産の管理権限を特定の相続人に委託。高齢の親が子に任せたい場合や認知症対策にも有効。
3. 生前贈与
計画的に不動産を移転し相続時の混乱を回避。ただし贈与税や「相続開始前3年以内贈与の課税」に注意。
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続登記を3年以内にしなかったら？
A. 10万円以下の過料対象。災害や調停中など正当な理由があれば免除される場合も。
Q2. 義務化は過去の相続にも適用される？
A. はい。2024年4月以前の相続も対象です。
Q3. 相続登記は自分でできる？
A. 可能。必要書類を揃えて法務局へ。ただし不備対応に時間がかかるため司法書士へ依頼する人も多いです。
Q4. 評価はどの基準を使えばいい？
A. 相続税申告は路線価、登記や税金は固定資産税評価額、売却は実勢価格が一般的。
Q5. 空き家を相続したら管理は必要？
A. はい。放置すると税額増や近隣トラブルにつながるため早めに対応が必要です。
まとめ
- 早めの情報収集：相続前から知識を備える
- 複数の評価確認：路線価だけでなく実勢価格も把握
- 期限の厳守：相続登記は3年以内に必ず完了
- 専門家の活用：複雑なケースは早めに相談
2024年の相続登記義務化により「先延ばし」はリスクとなりました。今すぐ準備を始めることが、ご家族の安心につながります。
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